Czy Gmina Lesznowola straci kilkadziesiąt milionów złotych? Część 1.

Od czasu do czasu pytam na forum publicznym radnych i lokalnych polityków, dlaczego Wójt Lesznowoli nie wykonuje wyroku NSA, który zapadł 31 grudnia 2018 roku. Nie chcą oni jednak odnieść się do tego faktu. Mieszkańcy naszej Gminy, w tym ci nowi, którzy nie śledzili moich wpisów na forum grupy na FB Obywatelski Think Tank Lesznowola, nie wiedzą jednak, czego dotyczyła ta sprawa. Postanowiłem więc przypomnieć o tym.  Artykuł ten dedykuję również nowym radnym – być może pomoże im on zająć merytoryczne stanowisko przy reakcji na mój wniosek, aby Komisja Rewizyjna RG zajęła się wyjaśnieniem poruszonych tu problemów.
Sąd nakazał Wójt Gminy Lesznowola rozpatrzenie wniosku o udostępnienie kopii umów przedwstępnych, które były zawierane w latach 2013 i 2014 na użytkowanie terenów po  KPGO Mysiadło. Najważniejsze z nich były podpisane z firmami z Wólki Kosowskiej i dotyczyły terenów o łącznej powierzchni ok. 25 ha (mapka – tereny zaznaczone na zielono).  To właśnie te umowy mogą być przyczyną grożących Gminie Lesznowola strat rzędu kilkudziesięciu milionów złotych, a nawet wyższych.
Konsekwencje podpisania powyższych umów należy rozpatrywać w dwóch wariantach. Są one uzależnione bowiem od tego, czy gmina pozostanie właścicielem ok. 80 ha terenów, co do których następcy prawni ich byłych właścicieli zgłosili wiele lat temu swoje roszczenia.

Wariant 1. Gmina pozostanie właścicielem tych terenów. Aby tak się stało, musiałaby ona  wygrać (wraz ze Skarbem Państwa) apelację od  niekorzystnego dla niej wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie (wydział cywilny sygn. akt XXIV C 923/15). Pozwoliłoby to ew. zmienić skutki innej przegranej sprawy, tym razem  przed NSA  (sygn. akt. I OSK 1887/15 ).  Na dzień dzisiejszy, według informacji z sądu, termin tej apelacji nie został jeszcze wyznaczony. Gdyby gmina pozostała właścicielem tych terenów, wtedy umowy przedwstępne przekształcone byłyby w docelowe (tzw. przyrzeczone) na uzgodnionych w nich zasadach. Z dostępnych informacji wynika, że mogłoby wiązać się to ze stratą dla budżetu gminy rzędu kilkudziesięciu milionów złotych.  Mowa tu głównie o ew. utraconych korzyściach ze względu na zaniżone ceny tych transakcji oraz o odsetkach od otrzymanych przez gminę zaliczek. Oczywiście faktyczne konsekwencje podpisania tych umów możliwe są do określenia jedynie na podstawie ich treści, których wójt nie chce udostępnić pomimo prawomocnego wyroku NSA.

Wariant 2. Gmina traci ostatecznie tereny po KPGO Mysiadło. W tym wariancie koniecznym stanie się zwrot otrzymanych zaliczek. Ich suma wyniosła 110.790.249 złotych.  Część z nich została już zwrócona firmom Black Red White i Selgros, jednak pozostałą kwotę wraz z odsetkami i innymi kosztami można szacować na znacznie ponad 100 mln złotych.

W tym tekście zajmiemy się wariantem pierwszym.

Co wiemy na temat treści podpisanych umów przedwstępnych? Stosunkowo niewiele. Wójt Gminy traktuje ich treść  jako wielką tajemnicę. Zignorowała ona nie tylko wyrok NSA, ale także także szereg decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które unieważniało jej decyzje odmawiające ujawnienia  nawet wybranych zapisów tych umów. SKO stwierdziło w swoich wyrokach, że odmowy te nie mogły być argumentowane tajemnicą przedsiębiorcy czy przepisami ustawy Prawo o notariacie (Decyzja SKO 1,  Decyzja SKO 2 ).

Wiemy w jakiej wysokości zostały wpłacone zaliczki przez dwie firmy z Wólki Kosowskiej na poczet całkowitego wynagrodzenia za 30-letnie użytkowanie terenów, o których tu mówimy (źródło).  Firma SETE sp. z o.o. zapłaciła 44,3 mln złotych za 14,9 ha, a SENA sp. z o.o. 38,5 mln złotych za 10 ha.  Wójt odmówiła jednak ujawnienia:

1. Dlaczego zgodziła się na podpisanie umów przedwstępnych na użytkowanie, a nie na sprzedaż tych terenów?
2. Jaką częścią całości wynagrodzenia były kwoty otrzymanych zaliczek?
3. Kiedy ew. miałaby nastąpić płatność kolejnych rat wynagrodzenia?
4. Jakie odsetki ma zapłacić gmina za korzystanie z wpłaconych zaliczek przed podpisaniem umów docelowych?
5. Czy po upływie umowy własność użytkowanych terenów przejdzie na własność firm z Wólki Kosowskiej?
6. Jakiego rodzaju inwestycje mają być realizowane na terenach o których mówimy?

Spróbujmy te pytania odpowiedzieć na podstawie innych dostępnych dokumentów niż umowy, a także w oparciu o logikę i doświadczenie życiowe (biznesowe).

Pytanie 1. Tu trudno znaleźć logiczne argumenty za wyborem innego rodzaju umowy niż sprzedaż, szczególnie jeśli chodzi o tak atrakcyjne tereny zlokalizowane bezpośrednio przy ulicy Puławskiej. Za ich sprzedaż gmina mogłaby uzyskać od razu dochód rzędu 200 milionów złotych, tak bardzo potrzebnych na inwestycje oświatowe czy inne infrastrukturalne (drogi, kanalizacja itd). Kwota ta wynika z przyjęcia ceny rynkowej za 1 m2 na podstawie wartości uzyskanej za sprzedaż sąsiadujących terenów firmie Selgros (ściślej Transgourment Polska sp. z o.o.) tj. ok. 810 zł za m2. Wszelkie formy umów o charakterze podobnym do leasingowych (dzierżawa, użytkowanie) z oddalonymi w czasie płatnościami dają niewątpliwie korzyści nie Gminie (jej mieszkańcom) a drugiej stronie. Jak duże? To jest ściśle strzeżona tajemnica Wójt Lesznowoli, choć oczywiście aktualnie tylko przed mieszkańcami, gdyż prokuratura i CBA niewątpliwie wiedzą już na ten temat wszystko.

Pytanie 2. Pomóc odpowiedzieć na to pytanie może treść protokołu 14/2014 z posiedzenia komisji Polityki Gospodarczej Rady Gminy. Wynika z niego jasno, że zaliczka wpłacona przez firmę SENA z tytułu podpisanej z nią umowy stanowi 50% całego wynagrodzenia. Wiemy z niego również, że Wójt Lesznowoli z niezrozumiałych powodów wybrała ofertę o 8 mln niższą niż konkurencyjna do niej, a także, że przyjęcie ceny rynkowej m2 terenów na poziomie ok. 810 zł jest jak najbardziej uzasadnione (konkurent firmy SENA oferował nawet 850 zł za m2). Można też z dużym prawdopodobieństwem założyć, że warunki zawarte w umowach z firmami SENA i SETE są analogiczne (obie firmy były ze sobą powiązane organizacyjnie).

Pytanie nr 3. Tu bez znajomości treści zawartych umów trudno przyjąć konkretne warunki zapłaty pozostałych 50% wynagrodzenia przez firmy z Wólki Kosowskiej. Mając to na uwadze, analizy konsekwencji  ich podpisania najlepiej jest dokonać w dwóch skrajnych opcjach. Pierwsza z nich to zapłata drugiej części wynagrodzenia w momencie podpisania umowy docelowej, a drugi to wypłata na zakończenie 30-letniego okresu dzierżawy. Pierwsza opcja, jakkolwiek teoretycznie możliwa, kłóci się jednak z logiką, gdyż w takim przypadku lepiej byłoby podpisać od razu umowy sprzedaży. Dzierżawy i podobne  formy mają tylko sens, gdy płatność jest odroczona.
Druga opcja jest jak najbardziej logiczna i podobna do stosowanych rozwiązań leasingu nieruchomości. Oczywiście im dalej w czasie została uzgodniona płatność  pozostałej części wynagrodzenia, tym jest to mniej korzystne dla Gminy. Policzmy więc konkretne konsekwencje finansowe w obu skrajnych wariantach.

Na wstępie należy zauważyć, że przy założeniu, iż  całość wynagrodzeń uzgodnionych z firmami z Wólki Kosowskiej stanowi dwukrotność wpłaconych przez nie zaliczek, to wynoszą one odpowiednio dla firmy SENE 77 mln zł (przy szacunkowej wartości rynkowej ok. 81 mln zł), a SETE ok. 88,6 mln zł (przy szacunkowej wartości rynkowej ok. 121 mln zł). Tak więc utracone korzyści Gminy (strata) wynosiłyby przy zapłacie całości wynagrodzenia przy podpisaniu umów docelowych ok. 36,5 miliona złotych.

Przy innym skrajnym założeniu, tj. że druga rata wynagrodzenia dla gminy, byłaby wpłacona na koniec umownego okresu dzierżawy, musimy najpierw oszacować, ile wpłata ta warta jest na jego początku. Jest to trochę trudniejsze, ale tylko dla osób nie orientujących się w finansach. Osoby mające w tym obszarze rozeznanie wiedzą, iż należy tu policzyć tzw. wartość aktualną tej kwoty (ang. Present Value). Ja, trochę z braku czasu, a trochę dlatego, abyście Państwo sami mogli dokonać prostych szacunków, skorzystałem z najprostszego kalkulatora  tej wielkości dostępnego tutaj.  W kalkulatorze tym w pozycji Future Value należy wpisać kwotę, która byłaby do zapłacenia po 30 latach (koniec obowiązywania umów, o których tu mówimy) tj.  82.807.748,80 zł. W pozycji „# of Periods (n)” wpisujemy okres dzierżawy (30 lat), a w pozycji „Rate per Period (r)” tzw stopę dyskonta, czyli mówiąc prościej,  roczny procent zysków, jakie można by uzyskać inwestując tę kwotę.  Dla moich wyliczeń przyjąłem wielkość 2,9%. Dlaczego? Otóż najprostszą inwestycją pieniędzy uzyskanych z umów dzierżawy czy sprzedaży gruntów byłaby  dla gminy spłata posiadanego zadłużenia, którego koszty w ostatnich latach są właśnie na poziomie ok. 2,9%.

Popatrzmy na wyniki naszych kalkulacji. Łączna kwota wpłaconych po 30 latach rat z tytułu podpisanych przez gminę umów z firmami SETE i SENA ma aktualną wartość 35.124.466,40 zł, a łącznie z wpłaconymi już zaliczkami ok. 118 mln zł. W porównaniu z szacowaną wartością rynkową (ok. 202 mln. zł) Gmina straciłaby w tym wariancie kwotę, którą można szacować na 84 mln złotych.

Podsumowując. Opierając się na dostępnych dokumentach, a także na logice i doświadczeniu życiowym, można szacować, iż strata Gminy z tytułu podpisanych przez Wójt umów (tylko z dwoma firmami z Wólki Kosowskiej) to kwota w granicach od 36,5 do 84 mln  złotych.  Gdyby umowy te przewidywały jakieś ratalne płatności w okresie obowiązywania tych umów, stratę stanowiłaby kwota pomiędzy tymi wielkościami granicznymi.

Pytanie 4. Firmy z Wólki Kosowskiej,  które wpłaciły w roku 2014 do kasy gminy 82,8 milionów złotych zaliczek same musiały pożyczyć te pieniądze (ich kapitały wynosiły 5 i 40 tys. złotych). W Krajowy Rejestrze Sądowym jest dostępna lista pożyczkodawców tych podmiotów. Gmina wydała te pieniądze, więc można je traktować jako swojego rodzaju „pożyczki”. Przy założeniu, że jako stopę ich oprocentowania  przyjmiemy wysokość odsetek ustawowych, to na koniec tego roku uzbiera się ich szacunkowa kwota w wysokości ok. 40 mln złotych. Odsetki na poziomie 7 % rocznie są założeniem raczej optymistycznym, gdyż na przykład w sprawozdaniu finansowym firmy SETE dostępnym w KRS firma ta w roku 2015 miała 5,12 mln kosztów finansowych, co w odniesieniu do kwoty zadłużenia daje stopę oprocentowania na poziomie 11%. Są to kalkulacje szacunkowe – rzeczywiste można by wyliczyć mając dostęp do treści zawartych umów. Nie można się też  tu oprzeć na sprawozdaniach finansowych gminy, gdyż ta nie ujawnia w nich tych odsetek. Trudno jednak uwierzyć, że prywatni przedsiębiorcy prowadzący działalność komercyjną zrezygnowali by z kilkudziesięciu milionów złotych.

Pytanie 5.  Tu logika i doświadczenie życiowe jednoznacznie podpowiadają odpowiedź TAK. O tym, że te tereny mają przejść na własność dzierżawiących je firm możemy przeczytać w ich sprawozdaniach  dostępnych w KRS.

Pytanie 6.  O tym, jakie inwestycje zamierzają realizować firmy z którymi podpisano umowy możemy wnioskować, podobnie jak w innych kwestiach, z ich ich sprawozdań finansowych . Można tam znaleźć ogólną informację o obiektach handlowych. Czy byłyby one ewentualnie analogiczne jak te, które są zlokalizowane w Wólce Kosowskiej?

Oczywiście trzeba  także pamiętać, że:
1. Firm, z którymi były podpisane umowy dzierżawy na tereny po KPGO Mysiadło jest znacznie więcej niż dwie. Ich treść jest także tajemnicą. Z firmami SETE i SENA podpisano umowy na 24,9 ha, a całość  tych nieruchomości ma powierzchnię ok. 80 ha.
2. Udostępnienie treści umów z firmami SETE i SENA pozwoliłoby dokonać pełnej analizy na podstawie faktów, a nie częściowych informacji i prawdopodobnych, logicznych założeń. Logiczne jest też to, że gdyby umowy, o których tu mowa, były zawarte w interesie mieszkańców, to zostałyby ujawnione, a nie utrzymywane konsekwentnie w tajemnicy,  pomimo prawomocnego wyroku NSA.

Przeœlij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

xxxx *